Avec la multiplication des épisodes de forte chaleur, les systèmes de climatisation sont de plus en plus présents dans les immeubles collectifs. Les unités extérieures peuvent être installées sur une façade, un balcon ou encore sur un toit-terrasse, où elles restent parfois totalement invisibles depuis la rue.
Pour un syndic ou un conseil syndical, plusieurs questions peuvent alors se poser : combien de blocs de climatisation sont réellement présents sur la toiture ? Où sont-ils installés ? Leur implantation correspond-elle aux autorisations accordées par la copropriété ?
Lorsque l’accès au toit est difficile, dangereux ou insuffisant pour obtenir une vision globale, le constat par drone réalisé par un commissaire de justice permet d’établir une représentation précise et datée de la situation matérielle.
À Lyon, dans le Rhône, dans l’Ain et plus largement en Auvergne-Rhône-Alpes, des études de commissaires de justice telles que Lexelium peuvent recourir au drone pour documenter les équipements installés sur les toitures et les toits-terrasses des copropriétés, dans le strict respect du cadre légal applicable.
Pourquoi vérifier les climatiseurs présents sur le toit d’une copropriété ?
Une unité extérieure de climatisation ne constitue pas toujours un équipement anodin dans une copropriété.
Son installation peut nécessiter :
- la fixation d’un support sur la toiture ;
- le passage de câbles ou de conduites ;
- la réalisation de percements ;
- une intervention sur l’étanchéité ;
- l’occupation d’une partie commune ;
- une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.
Lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux réalisés par un copropriétaire doivent être autorisés préalablement par l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s’agit de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Sous certaines conditions, si le projet recueille au moins le tiers de ces voix sans obtenir la majorité requise, un second vote peut immédiatement intervenir à la majorité prévue par l’article 24, conformément à l’article 25-1.
Lorsque les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes, d’autres règles de majorité peuvent être applicables, notamment celles prévues par l’article 26. La situation doit donc toujours être appréciée au regard de la nature exacte des travaux.
Cela ne signifie pas que toute climatisation visible sur une toiture est nécessairement irrégulière. La situation dépend notamment du règlement de copropriété, de l’emplacement de l’équipement, de la nature des travaux réalisés et des autorisations éventuellement obtenues.
Avant toute analyse juridique, il est donc essentiel d’établir objectivement la situation matérielle existante.
Que peut montrer un constat par drone ?
Le drone offre une perspective difficile à obtenir depuis le sol ou depuis un unique point d’accès à la toiture. Il a profondément renouvelé la manière d’observer et de documenter les zones difficiles d’accès ou de grande superficie.
Selon la configuration du bâtiment et la mission confiée, les prises de vues aériennes peuvent notamment permettre de constater :
- le nombre d’unités extérieures visibles ;
- leur emplacement sur le toit-terrasse ;
- leur disposition les unes par rapport aux autres ;
- leur proximité avec les acrotères, cheminées ou gaines techniques ;
- les câbles, conduites et raccordements apparents ;
- les supports ou systèmes de fixation visibles ;
- l’état apparent des équipements ;
- la présence d’installations invisibles depuis la rue ;
- l’existence d’autres équipements techniques sur la toiture.
Ces constatations peuvent être intégrées à un procès-verbal illustré de photographies aériennes générales et de vues plus rapprochées.
Le commissaire de justice décrit exclusivement ce qu’il peut matériellement observer. Il ne donne pas d’avis sur les conséquences techniques ou juridiques des éléments photographiés.
Pourquoi utiliser un drone plutôt qu’un constat classique ?
Une toiture-terrasse n’est pas toujours facilement accessible. Dans certains immeubles, l’accès nécessite de franchir une trappe technique, d’utiliser des équipements de protection particuliers ou de faire intervenir une personne habilitée.
Même lorsqu’un accès existe, certaines zones peuvent rester invisibles en raison de la présence d’acrotères, de gaines, de différences de niveau ou d’autres équipements techniques.
Le drone permet alors :
| Besoin de la copropriété | Apport du drone |
| Obtenir une vue générale du toit | Réalisation de photographies aériennes d’ensemble |
| Compter les climatiseurs visibles | Identification méthodique des différentes unités |
| Localiser les équipements | Organisation des constatations par bâtiment ou zone |
| Observer une partie difficile d’accès | Prises de vues ciblées sans accès physique direct |
| Préparer des travaux | Conservation d’un état visuel de la toiture avant intervention |
| Documenter un différend | Établissement d’une preuve objective et datée |
Les vues verticales, obliques ou rapprochées peuvent apporter des détails utiles à la compréhension du dossier. Sur une toiture de grande superficie, elles facilitent également la localisation des différents équipements.
Localiser précisément chaque unité de climatisation
Constater la présence de climatiseurs sur un toit ne suffit pas toujours. Dans une grande copropriété, plusieurs bâtiments, cages d’escalier, appartements ou locaux commerciaux peuvent se trouver sous une même toiture-terrasse.
Le procès-verbal peut alors présenter :
- une vue générale de l’immeuble ;
- une vue d’ensemble de la toiture ;
- un découpage de la toiture en différentes zones ;
- des photographies rapprochées des équipements ;
- une description des éléments matériellement observés.
Cette organisation facilite l’exploitation du constat par le syndic, le conseil syndical, l’avocat, l’expert en bâtiment ou les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Une précaution demeure néanmoins indispensable : la présence d’une unité à proximité d’un appartement ne permet pas, à elle seule, d’en identifier le propriétaire.
L’attribution d’un climatiseur à un lot précis peut nécessiter l’examen complémentaire des gaines, des documents techniques, du règlement de copropriété, des plans de l’immeuble ou des procès-verbaux d’assemblées générales.
Comparer la toiture avec les autorisations de la copropriété
L’un des principaux intérêts du constat consiste à confronter la situation observée aux documents détenus par le syndic.
Prenons l’exemple d’une copropriété lyonnaise dans laquelle plusieurs autorisations d’installation de climatiseurs ont été accordées au fil des années. Le syndic possède les procès-verbaux des assemblées générales, mais ne dispose pas d’une vision actualisée de la toiture.
Le constat par drone permet d’établir une photographie précise de l’existant à une date déterminée. Les équipements observés peuvent ensuite être comparés aux autorisations connues.
Cette comparaison peut faire apparaître :
- des installations correspondant à une autorisation identifiée ;
- des équipements dont l’origine doit être recherchée ;
- des installations déplacées ou remplacées ;
- des différences entre les travaux autorisés et la configuration visible ;
- des équipements qui n’avaient jamais été recensés.
Le commissaire de justice ne conclut toutefois pas qu’une installation est irrégulière. Il constate sa présence et ses caractéristiques apparentes. Il appartient ensuite aux acteurs de la copropriété et, si nécessaire, à leurs conseils d’analyser les documents disponibles et d’en tirer les éventuelles conséquences juridiques.
Climatisation en copropriété : quelles autorisations peuvent être nécessaires ?
L’installation d’un climatiseur peut nécessiter une autorisation de l’assemblée générale lorsqu’elle affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
La situation doit être appréciée au regard :
- du règlement de copropriété ;
- de la qualification juridique de la toiture ou de la terrasse ;
- du support utilisé ;
- des percements ou raccordements réalisés ;
- de l’incidence éventuelle sur l’étanchéité ;
- de la visibilité extérieure de l’installation ;
- des autorisations déjà accordées ;
- de la destination de l’immeuble ;
- des droits des autres copropriétaires.
L’autorisation de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ne peut pas être donnée par le syndic ou le conseil syndical à la place de l’assemblée générale.
Une déclaration préalable est-elle nécessaire ?
Lorsque l’installation du boîtier extérieur modifie l’aspect extérieur du bâtiment, une déclaration préalable de travaux doit en principe être déposée auprès de la mairie.
Le projet doit également respecter le plan local d’urbanisme de la commune ainsi que les éventuelles règles particulières applicables au bâtiment ou au secteur concerné, notamment dans les zones protégées.
Une autorisation délivrée par la copropriété ne remplace pas l’autorisation d’urbanisme éventuellement nécessaire. Inversement, l’obtention d’une autorisation administrative ne dispense pas le copropriétaire de respecter les règles de la copropriété.
Le constat ne tranche pas ces questions. Il fournit une base factuelle permettant d’étudier la situation à partir d’éléments objectifs.
Dans quelles situations envisager un constat drone ?
Un constat par drone peut être envisagé à l’initiative du syndicat des copropriétaires ou, dans le cadre de ses pouvoirs et de son mandat, par le syndic chargé de l’administration de l’immeuble.
Les conditions dans lesquelles la mission peut être commandée et financée doivent être appréciées en fonction de son objet, de son coût, du mandat du syndic, des décisions déjà votées et, le cas échéant, de l’urgence de la situation.
Recenser les équipements présents
Le constat permet de réaliser un état des lieux des climatiseurs, antennes, panneaux, câbles et autres équipements techniques présents sur le toit.
Informer les copropriétaires avant une assemblée générale
Les photographies et constatations peuvent contribuer à présenter la situation matérielle de la toiture avant l’examen d’une question en assemblée générale.
Préparer des travaux d’étanchéité
Avant la réfection d’un toit-terrasse, il peut être utile de connaître précisément les installations susceptibles d’affecter l’organisation du chantier.
Un premier constat peut être réalisé avant les travaux, puis un second après leur achèvement afin de documenter l’évolution de la toiture.
Conserver une preuve avant une contestation
Une unité de climatisation peut être déplacée, remplacée ou retirée. Lorsqu’un différend apparaît, le constat permet de conserver la preuve de la configuration observée à une date précise.
Documenter un dossier contentieux
Le procès-verbal peut être utilisé dans le cadre d’échanges amiables, d’une expertise ou d’une procédure judiciaire, sous réserve de l’appréciation des juridictions et autorités compétentes.
Comment se déroule un constat par drone en copropriété ?
La mission commence par la définition précise des éléments à constater. Il peut, par exemple, être demandé au commissaire de justice de recenser les unités extérieures de climatisation visibles sur l’ensemble d’une toiture-terrasse.
Avant le vol, l’environnement est analysé afin de déterminer si l’intervention est techniquement et réglementairement réalisable.
La réglementation européenne distingue notamment :
- la catégorie ouverte, pour les opérations répondant à l’ensemble des conditions prévues pour cette catégorie ;
- la catégorie spécifique, pour les opérations qui ne respectent pas les exigences de la catégorie ouverte et qui sont soumises, selon leur nature, à déclaration ou autorisation.
En agglomération, la localisation du bâtiment, l’espace depuis lequel le drone est exploité, la proximité de personnes, les restrictions aériennes, les zones géographiques concernées et les caractéristiques du drone doivent être étudiés avant toute intervention.
L’utilisation professionnelle d’un drone ne dispense pas l’exploitant et le télépilote de respecter les règles applicables à l’opération. Un constat aérien ne peut donc être organisé sans vérification préalable des conditions de vol.
Lorsque l’opération est réalisable, différentes prises de vues sont effectuées. Le commissaire de justice sélectionne ensuite les photographies utiles et les intègre à son procès-verbal avec ses constatations rédigées.
Un constat réalisé dans le respect de la vie privée
L’objectif de l’intervention est d’observer les équipements concernés, et non la vie des occupants.
En copropriété, des fenêtres, balcons ou terrasses privatives peuvent se trouver à proximité de la zone à constater. Les prises de vues doivent donc rester proportionnées et limitées aux éléments nécessaires à la mission.
Le cadrage, l’angle de prise de vue et la sélection des photographies doivent contribuer à éviter la captation injustifiée d’éléments étrangers au constat. Cette vigilance est particulièrement importante lorsque le drone intervient dans un environnement urbain dense.
Que contient le procès-verbal de constat ?
La pertinence d’un constat ne tient pas uniquement à la qualité des prises de vues. Elle repose également sur la manière dont les observations sont décrites, classées et présentées.
Pour une toiture comportant de nombreux équipements, le procès-verbal peut comprendre :
- une présentation de la mission ;
- une description de l’environnement ;
- une vue générale du bâtiment ;
- une vue aérienne de la toiture ;
- un découpage par zones ;
- des photographies détaillées ;
- des observations factuelles ;
- un tableau de synthèse des équipements constatés ;
- un sommaire dynamique facilitant la navigation.
Les constatations peuvent être organisées par bâtiment, cage d’escalier, secteur de toiture ou groupe d’équipements. Cette présentation méthodique permet au lecteur d’identifier plus facilement l’emplacement de chaque élément.
Quelle est la valeur probante du constat ?
Le commissaire de justice peut, lorsqu’il est commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter.
Sauf en matière pénale, où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.
Le procès-verbal permet ainsi d’établir une preuve objective, datée et illustrée de la situation matérielle observée. Il peut être produit pour documenter un dossier ou soutenir les démarches engagées par la copropriété.
Il appartient néanmoins aux parties, à leurs conseils et, en cas de procédure, à la juridiction saisie d’apprécier l’ensemble des éléments du dossier.
Ce que le constat permet d’établir… et ce qu’il ne permet pas d’affirmer
| Le constat peut établir | Le constat ne permet pas automatiquement d’affirmer |
| La présence d’une unité extérieure | L’identité de son propriétaire |
| Son emplacement visible | Le lot auquel elle est raccordée |
| Ses caractéristiques apparentes | La date exacte de son installation |
| Le nombre d’équipements visibles | L’existence ou l’absence d’une autorisation |
| La présence de câbles ou gaines apparents | La conformité technique de l’installation |
| La configuration de la toiture à une date précise | La responsabilité d’un copropriétaire |
| La présence d’un support ou d’une fixation visible | L’incidence réelle de l’installation sur l’étanchéité |
Le constat constitue donc une photographie matérielle de la situation. D’autres investigations peuvent être nécessaires pour déterminer l’origine d’un équipement, sa conformité, l’autorisation dont il bénéficie ou les responsabilités éventuelles.
Constat par drone de toiture à Lyon et dans le Rhône
Dans les secteurs urbains de Lyon, Villeurbanne, Tassin-la-Demi-Lune, Écully, Caluire-et-Cuire ou encore Sainte-Foy-lès-Lyon, les équipements présents sur les toits-terrasses sont souvent invisibles depuis l’espace public.
La hauteur des immeubles, les bâtiments mitoyens et les acrotères peuvent rendre toute observation depuis le sol impossible.
À Lyon et dans la région lyonnaise, des études de commissaires de justice comme Lexelium interviennent pour établir des constats de toiture par drone lorsque les conditions techniques et réglementaires permettent cette intervention.
Cette solution peut être utilisée pour documenter des blocs de climatisation, mais également des panneaux photovoltaïques, antennes, cheminées, éléments de couverture ou autres équipements techniques difficiles d’accès.
Elle associe les possibilités offertes par la prise de vue aérienne à l’établissement d’un procès-verbal décrivant méthodiquement la situation observée.
Questions fréquentes sur le constat drone et les climatiseurs
Peut-on utiliser un drone pour vérifier un toit-terrasse ?
Oui, lorsque les conditions techniques et réglementaires du vol sont réunies. Une analyse préalable de l’environnement, des personnes susceptibles d’être présentes et des restrictions aériennes applicables est nécessaire.
Le commissaire de justice peut-il compter les climatiseurs ?
Oui. Il peut constater le nombre d’unités visibles, leur position et leurs caractéristiques apparentes.
Le constat prouve-t-il qu’une climatisation a été installée sans autorisation ?
Non. Il prouve avant tout la présence matérielle de l’équipement. L’existence ou l’absence d’une autorisation doit être vérifiée à partir du règlement de copropriété, des procès-verbaux d’assemblées générales et, le cas échéant, des autorisations d’urbanisme.
Une climatisation affectant les parties communes nécessite-t-elle un vote ?
Lorsqu’un projet affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est en principe nécessaire, à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
D’autres règles de majorité peuvent toutefois s’appliquer selon la nature exacte des travaux, notamment lorsqu’ils entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes.
Le syndic peut-il autoriser seul l’installation ?
Non. Le syndic ou le conseil syndical ne peut pas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Une autorisation d’urbanisme est-elle également nécessaire ?
Lorsque le boîtier extérieur modifie l’aspect extérieur du bâtiment, une déclaration préalable doit en principe être déposée. Il convient également de consulter le plan local d’urbanisme et les éventuelles règles propres au secteur concerné.
Le drone peut-il déterminer à quel appartement appartient un climatiseur ?
Pas nécessairement. Il peut révéler le cheminement apparent de certaines conduites, mais l’attribution formelle à un lot peut nécessiter des documents ou investigations complémentaires.
Pourquoi faire établir le constat rapidement ?
Parce que la configuration de la toiture peut évoluer. Un équipement peut être retiré, déplacé ou remplacé. Le constat conserve une preuve de la situation observée à une date déterminée.
Le drone peut-il constater d’autres équipements ?
Oui. Selon la mission et les conditions de vol, il peut servir à documenter l’état apparent d’une toiture, des panneaux photovoltaïques, des antennes, des cheminées ou d’autres installations difficiles d’accès.
Faire réaliser un constat par drone en copropriété
Le constat par drone permet aux syndics, conseils syndicaux et copropriétaires d’obtenir une vision précise et documentée des équipements présents sur un toit-terrasse.
Il ne détermine pas, à lui seul, si une climatisation est autorisée ou irrégulière. Il établit objectivement ce qui est visible, son emplacement et la configuration de la toiture au jour de l’intervention.
À Tassin-la-Demi-Lune, à Lyon et plus largement dans le Rhône et la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lexelium peut étudier la faisabilité d’un constat par drone et mettre en place une intervention adaptée à la configuration de la copropriété et aux éléments devant être documentés.