Que faire lorsqu’un locataire quitte un logement sans résilier le bail ni donner de nouvelles ? Cette situation, malheureusement fréquente, place le propriétaire dans une position délicate : le logement semble vide, les loyers ne sont plus versés, mais juridiquement, le bail est toujours en cours. Il faut donc dresser un Constat d’abandon de logement.
Dans ce cas, le constat d’abandon de domicile par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) constitue une alternative efficace et moins coûteuse à la procédure d’expulsion classique.
Pourquoi faire constater l’abandon d’un logement par un commissaire de justice ?
En temps normal, la fin d’une location suit un processus formel : résiliation du bail, état des lieux de sortie, remise des clés et restitution du dépôt de garantie. Mais il arrive qu’un locataire parte sans prévenir, laissant derrière lui un logement vide, tout en restant lié contractuellement au bail.
Résultat : le propriétaire est privé de l’usage de son bien, sans possibilité de le relouer ni de récupérer les loyers impayés.
Heureusement, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur d’agir s’il existe des indices laissant présumer un abandon du logement. Il peut alors faire appel à un commissaire de justice pour engager la procédure.
Première étape : la mise en demeure du locataire
Le commissaire de justice commence par adresser une mise en demeure au locataire, lui demandant de prouver qu’il occupe toujours les lieux.
Si le locataire ne répond pas dans un délai d’un mois, le commissaire peut alors intervenir pour constater l’abandon du logement.
Le rôle du commissaire de justice dans le constat d’abandon de logement
Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de constat d’abandon, document officiel relatant les éléments observés sur place, tels que :
- Absence de mobilier ou logement vidé
- Coupures d’électricité, d’eau ou de gaz
- Courrier non relevé ou boîte aux lettres pleine
- Témoignages du voisinage
- Dégradations visibles ou signes manifestes d’abandon
Il procède également à l’inventaire des biens encore présents dans le logement et en évalue la valeur éventuelle.
Accès au logement : un cadre légal strict
Pour entrer dans le logement, le commissaire de justice doit obligatoirement être accompagné d’un tiers habilité :
- Un représentant de la mairie (maire, adjoint, agent municipal)
- Un officier de police ou de gendarmerie
- Ou à défaut, deux témoins majeurs et indépendants
Le saviez-vous ?
Lorsqu’il intervient pour délivrer un commandement de payer, le commissaire de justice peut y intégrer une mise en demeure relative à l’occupation des lieux. Cela lui permet de faire basculer la procédure vers un constat d’abandon si des indices le justifient, et ainsi gagner un temps précieux.
Après le constat : quelles sont les suites possibles ?
Une fois le constat d’abandon rédigé, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection par requête. Ce dernier peut :
- Prononcer la résiliation du bail
- Autoriser la reprise des lieux
- Statuer sur les loyers impayés
- Décider du sort des biens laissés sur place (déclaration d’abandon ou vente aux enchères)
L’ordonnance est ensuite signifiée au locataire par commissaire de justice. Le locataire dispose de un mois pour la contester. Sans réponse de sa part, le logement peut être repris et reloué.
Une procédure plus rapide qu’une expulsion
Contrairement à la procédure d’expulsion classique (sur assignation), la procédure sur requête est non contradictoire. Elle ne nécessite ni audience ni débat, et permet de gagner près d’un an dans la résolution du litige.
Faites appel à une étude de commissaires de justice pour votre constat d’abandon de logement
Votre étude, composée de commissaires de justice expérimentés, accompagne les propriétaires et bailleurs à chaque étape de la procédure d’abandon de domicile :
- Rédaction de la mise en demeure
- Réalisation du constat d’abandon
- Signification des actes
- Saisine du juge compétent
Avec un commissaire de justice, vous bénéficiez d’un accompagnement juridique complet, conforme à la législation en vigueur, pour récupérer votre logement rapidement et en toute légalité.