Le constat relatif à une location Airbnb ne relève en rien d’un état des lieux classique, ni d’un simple constat matériel d’occupation du logement.
Lorsqu’une étude de commissaires de justice intervient sur ce type de dossier, l’objectif n’est pas de décrire l’état d’un bien, mais bien d’établir la preuve d’une situation juridiquement irrégulière, en vue d’une action amiable ou contentieuse.
Dans la pratique, les constats Airbnb répondent principalement à deux cas de figure distincts, chacun nécessitant une méthodologie probatoire rigoureuse et parfaitement documentée.
1. Mise en location Airbnb en violation du règlement de copropriété
Le premier cas concerne les situations dans lesquelles un copropriétaire met son bien en location sur Airbnb en méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété, notamment lorsque celui-ci interdit la location meublée touristique ou toute activité assimilable à une exploitation para-hôtelière.
Le rôle du commissaire de justice
Dans ce cadre, la mission du commissaire de justice consiste à établir la preuve de l’existence de cette sous-location irrégulière, au moyen d’un faisceau d’indices concordants.
L’intervention débute par un constat Internet de l’annonce Airbnb, permettant de figer de manière probante :
- les photographies publiées,
- la description du bien,
- la localisation annoncée,
- le nom ou pseudonyme de l’hôte,
- les tarifs pratiqués,
- le calendrier de disponibilité,
- les commentaires laissés par les utilisateurs.
Ces éléments numériques sont ensuite confrontés à des constatations matérielles réalisées sur place, au sein de l’immeuble concerné.
Constatations sur site
Le commissaire de justice procède notamment à la photographie :
- des parties communes,
- des abords de l’immeuble,
- des paliers,
- de la porte d’entrée du logement concerné.
Cette confrontation entre les éléments publiés en ligne et les constatations sur site permet d’objectiver le lien entre l’annonce Airbnb et un lot déterminé de l’immeuble, condition essentielle à la recevabilité et à l’efficacité de la preuve.
Exploitation des commentaires Airbnb
Les commentaires laissés par les utilisateurs, datés et accessibles publiquement, permettent d’établir :
- un historique d’occupation,
- la récurrence des locations,
- l’ancienneté de la mise en location.
Ils constituent un élément central pour démontrer que le bien est proposé à la location touristique de manière régulière et non occasionnelle.
2. Sous-location Airbnb interdite par le bail d’habitation
Le second cas de figure concerne la situation dans laquelle un locataire sous-loue le logement sur Airbnb, en violation des stipulations de son contrat de bail.
Il n’est pas rare qu’un bailleur découvre qu’un logement loué pour un loyer mensuel modéré est exploité par le locataire dans le cadre d’une activité lucrative de location meublée touristique.
Méthodologie probatoire
Dans ce contexte, le commissaire de justice a pour mission de mettre en évidence cette pratique de sous-location interdite, en croisant plusieurs sources d’information :
- les éléments issus du contrat de bail :
description du bien, surface, date de prise d’effet, identité du locataire ; - les éléments issus de l’annonce Airbnb :
descriptif du logement, photographies, équipements, localisation, prix pratiqués, calendrier de disponibilité, commentaires, profil de l’hôte.
Le constat dressé est alors un constat Internet, réalisé conformément aux exigences méthodologiques applicables en matière de preuve numérique.
Établir la correspondance entre le bail et l’annonce Airbnb
À partir de l’annonce publiée, le commissaire de justice est en mesure d’établir une correspondance précise entre le bien décrit dans le bail et celui proposé à la location sur la plateforme, notamment au regard :
- des surfaces,
- de l’agencement des pièces,
- des équipements visibles,
- d’éléments distinctifs du logement.
Les photographies permettent un rapprochement visuel direct, tandis que les commentaires, datés, fournissent un historique précis de l’activité de location, permettant d’en apprécier la fréquence et l’intensité.
Identification du locataire et évaluation du préjudice
Le calendrier de disponibilité et le profil de l’hôte permettent également :
- d’établir le lien entre le locataire et le compte Airbnb,
- de démontrer son implication directe dans l’activité de sous-location.
Les prix affichés sur la plateforme permettent enfin d’estimer les revenus générés et d’évaluer un préjudice économique, en vue d’une demande indemnitaire.
Encadré pratique – Syndics et bailleurs : quand et pourquoi faire réaliser un constat Airbnb ?
➤ Pour les syndics de copropriété
Un constat Airbnb est particulièrement recommandé lorsque :
- le règlement de copropriété interdit la location meublée touristique ou toute activité assimilée ;
- des allées et venues répétées de voyageurs sont constatées dans l’immeuble ;
- des plaintes de copropriétaires sont formulées (nuisances, sécurité, dégradation des parties communes) ;
- une action amiable ou judiciaire est envisagée contre un copropriétaire.
Objectifs du constat :
- établir la preuve de l’existence d’une annonce Airbnb ;
- démontrer le lien entre cette annonce et un lot précis de l’immeuble ;
- caractériser une activité de location touristique régulière ;
- sécuriser un dossier avant mise en demeure ou action judiciaire.
➤ Pour les bailleurs
Un constat Airbnb est à envisager sans attendre lorsque :
- un locataire sous-loue le logement sans autorisation écrite ;
- une annonce Airbnb est découverte alors que le bail l’interdit expressément ;
- le logement est exploité à des fins lucratives et répétées ;
- une résiliation du bail ou une demande indemnitaire est envisagée.
Objectifs du constat :
- prouver l’existence de la sous-location ;
- établir la correspondance entre le logement loué et l’annonce publiée ;
- documenter la fréquence des locations et les revenus générés ;
- sécuriser juridiquement toute procédure ultérieure.
Sans constat, la preuve repose souvent sur de simples captures d’écran, fragiles et facilement contestables.
Jurisprudence récente : une exigence renforcée de preuve
La jurisprudence récente confirme de manière constante que les litiges liés aux locations Airbnb reposent avant tout sur la qualité de la preuve rapportée.
Sous-location sans autorisation du bailleur
Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727
La sous-location via Airbnb, sans accord du bailleur, constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail, indépendamment du caractère prétendument occasionnel des locations.
Valeur probante du constat Internet
Tribunal judiciaire de Paris, 6 avril 2018
Le tribunal reconnaît qu’un constat Internet dressé par huissier de justice, analysant l’annonce Airbnb, les commentaires et le calendrier de réservation, permet d’établir l’existence d’une activité régulière de sous-location meublée touristique.
Copropriété et activité para-hôtelière
Cour d’appel de Paris, 5 juin 2019
La location répétée de courte durée via Airbnb est jugée incompatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, lorsqu’elle s’analyse comme une activité para-hôtelière.
Évaluation du préjudice économique
Cour d’appel de Paris, 15 février 2022
Les prix affichés, la durée de mise en ligne de l’annonce et la fréquence des réservations peuvent servir de base à l’évaluation des revenus indûment perçus et à la fixation d’une indemnisation.
Conclusion
Les constats relatifs aux locations Airbnb relèvent d’une approche probatoire spécifique, distincte de toute notion d’état des lieux.
Ils visent à démontrer, par des preuves numériques et matérielles croisées, l’existence d’une sous-location irrégulière, en violation d’un bail ou d’un règlement de copropriété.
La jurisprudence confirme que le constat Internet réalisé par un commissaire de justice, selon une méthodologie rigoureuse, constitue aujourd’hui l’outil probatoire de référence dans ce type de contentieux.
C’est dans ce cadre que l’étude Lexelium accompagne bailleurs et syndicats de copropriétaires afin de sécuriser la preuve et préparer efficacement les actions à venir.
Vous suspectez une sous-location Airbnb irrégulière ?
L’étude Lexelium accompagne bailleurs et syndics pour établir une preuve juridiquement sécurisée et préparer efficacement toute action amiable ou judiciaire.
❓ FAQ SEO
Comment prouver une sous-location Airbnb illégale ?
La preuve repose sur des éléments factuels : annonce Airbnb, occupation du logement, rotation des occupants. Un constat permet de figer ces éléments de manière objective.
Un constat Airbnb est-il recevable devant un tribunal ?
Oui, le constat constitue une preuve reconnue et opposable, utilisable dans le cadre d’une procédure judiciaire ou amiable.
Peut-on agir sans constat contre une sous-location irrégulière ?
Sans preuve formelle, les démarches sont fragiles. Le constat sécurise juridiquement toute action ultérieure.
Qui peut demander un constat de sous-location Airbnb ?
Un propriétaire, un bailleur, un syndic de copropriété ou toute personne ayant intérêt à agir.
Le constat permet-il de faire cesser la location illégale ?
Indirectement oui, car il constitue le point de départ d’actions juridiques efficaces (mise en demeure, résiliation, sanctions).