Lorsqu’un chantier de construction, de rénovation ou de démolition débute, il peut avoir des conséquences sur les bâtiments voisins, les parties communes d’une copropriété ou les équipements existants. En cas d’apparition de fissures, de dégradations ou de dommages, une question revient fréquemment : ces désordres étaient-ils présents avant les travaux ?
Le constat avant et après travaux, réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), permet de documenter objectivement l’état des lieux à différents moments du chantier.
À Lyon et dans sa métropole, cette démarche concerne aussi bien les particuliers que les promoteurs immobiliers, les entreprises du BTP et les syndics de copropriété.
Pourquoi réaliser un constat avant et après travaux ?
L’objectif est de conserver une preuve matérielle de l’état d’un bien avant le commencement des travaux, puis de pouvoir documenter son état après leur réalisation.
Prenons l’exemple d’un immeuble voisin d’un chantier de démolition. Avant les interventions, certaines fissures peuvent déjà être présentes sur les façades. Si de nouvelles dégradations apparaissent pendant le chantier, la comparaison des constats peut aider à distinguer les désordres préexistants de ceux constatés ultérieurement.
Le commissaire de justice peut notamment observer :
- Les fissures et dégradations visibles sur les murs.
- L’état des façades, toitures et clôtures.
- Les sols, plafonds, escaliers et parties communes.
- Les équipements et installations accessibles.
- Les espaces extérieurs susceptibles d’être affectés.
Ces constatations sont consignées dans un procès-verbal pouvant être accompagné de photographies ou d’autres éléments visuels.
Le constat ne constitue toutefois pas une expertise technique : il décrit les faits observés, sans déterminer automatiquement la cause d’un dommage ni les responsabilités.
Quelle différence entre le constat avant travaux et le constat après travaux ?
| Critère | Avant travaux | Après travaux |
| Moment | Avant le début du chantier | Après le chantier ou l’apparition d’un désordre |
| Objectif | Documenter l’état initial | Documenter l’état ultérieur |
| Éléments constatés | Fissures, façades, revêtements, équipements | État des mêmes éléments et éventuelles dégradations |
| Utilité | Conserver une preuve antérieure | Faciliter la comparaison des situations |
| Demandeurs | Propriétaires, entreprises, promoteurs, syndics | Propriétaires, entreprises, promoteurs, syndics |
La réalisation des deux constats est particulièrement utile lorsque plusieurs personnes ou entreprises interviennent sur un même site.
Dans quelles situations un constat de travaux est-il recommandé ?
Construction ou démolition à proximité d’autres bâtiments
Les travaux de terrassement, les vibrations et les interventions sur les structures peuvent susciter des inquiétudes concernant les propriétés voisines.
Un constat préalable peut documenter l’état des façades, clôtures ou murs accessibles avant le chantier.
Il permet ainsi de conserver une référence objective pour d’éventuelles comparaisons ultérieures.
Rénovation d’un appartement en copropriété
Lorsque des travaux sont réalisés dans un appartement, les entreprises peuvent être amenées à utiliser les parties communes.
Les escaliers, ascenseurs, halls et couloirs peuvent alors faire l’objet d’un constat avant et après travaux.
Cette démarche peut être utile pour les copropriétaires, les syndics et les entreprises lorsqu’un désaccord porte sur des détériorations.
Réhabilitation d’un bâtiment ou travaux de façade
Les opérations de ravalement, de rénovation énergétique ou de réhabilitation d’immeubles peuvent concerner des surfaces importantes.
Dans ces situations, les moyens traditionnels de prise de vues peuvent être complétés par des technologies spécifiques.
Comment réaliser un constat de travaux par drone ou vidéo immersive à 360° ?
Les outils de captation permettent aujourd’hui de documenter certains chantiers sous des angles complémentaires.
Le constat par drone peut être adapté à l’observation des façades, des toitures, des ouvrages en hauteur ou de certaines zones difficiles d’accès.
Il permet notamment de photographier des éléments extérieurs sans nécessiter systématiquement l’installation d’équipements d’accès en hauteur.
Le constat par vidéo immersive à 360° peut, quant à lui, permettre de documenter visuellement l’environnement d’un chantier ou l’état intérieur d’un bâtiment.
Cette technique présente un intérêt particulier pour les ensembles immobiliers, les sites industriels, les bâtiments comportant de nombreux locaux et les opérations de réhabilitation.
La vidéo immersive peut compléter la description écrite et les photographies en conservant une représentation d’ensemble des espaces observés.
Des études de commissaires de justice (ex-huissiers) telles que Lexelium peuvent intégrer ces technologies aux opérations de constat lorsque la configuration des lieux le justifie.
Le recours au drone reste soumis à la réglementation aérienne, au respect de la vie privée et aux autorisations éventuellement nécessaires. Les images obtenues constituent des supports des constatations, sans remplacer le procès-verbal du commissaire de justice.
Quelle est la valeur juridique d’un constat avant et après travaux ?
Le commissaire de justice est un officier public et ministériel habilité à effectuer des constatations purement matérielles.
Selon l’article 1er de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire, sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements.
Un procès-verbal peut donc être utilisé dans le cadre d’une discussion amiable, d’une expertise ou d’une procédure judiciaire.
Il convient toutefois de distinguer la constatation d’un dommage de la recherche de son origine. Une expertise peut être nécessaire pour établir un lien de causalité entre les travaux et les dégradations.
Comment se déroule un constat avant et après travaux ?
Le déroulement dépend de la nature du chantier et de son environnement.
Première étape : identification des zones concernées. Le demandeur précise les bâtiments, équipements ou espaces susceptibles d’être affectés.
Deuxième étape : constat initial. Avant le démarrage du chantier, le commissaire de justice relève l’état des éléments accessibles.
Troisième étape : constat complémentaire. Une nouvelle intervention peut avoir lieu après les travaux ou lors de l’apparition de désordres.
Quatrième étape : conservation des procès-verbaux. Les documents peuvent ensuite être rapprochés afin de comparer les situations observées.
FAQ : constat avant et après travaux
Le constat avant travaux est-il obligatoire ?
Non, il n’existe pas d’obligation générale de faire réaliser un constat par commissaire de justice avant chaque chantier. Certaines situations particulières peuvent cependant prévoir des mesures de conservation des preuves.
Peut-on réaliser un constat après travaux sans constat préalable ?
Oui. Le commissaire de justice peut constater les désordres existants, même sans intervention préalable. En revanche, l’absence d’état initial peut rendre plus difficile la comparaison.
Un drone peut-il être utilisé pour constater l’état d’une toiture ?
Oui, lorsque les conditions techniques, les règles de sécurité et la réglementation aérienne le permettent. Le drone peut faciliter l’observation d’éléments difficiles d’accès.
La vidéo immersive à 360° remplace-t-elle un constat traditionnel ?
Non. Elle peut constituer un support visuel complémentaire au procès-verbal, en permettant de documenter de manière étendue l’environnement observé.
Quel est le prix d’un constat avant et après travaux ?
Le coût dépend du nombre d’interventions, de la superficie, de l’accessibilité du site et des moyens techniques employés. Il est généralement établi en fonction des caractéristiques de la mission.
Conclusion
Le constat avant et après travaux constitue un moyen de conservation des preuves pour les chantiers de construction, de rénovation ou de démolition.
À Lyon, des études de commissaires de justice (ex-huissiers) telles que Lexelium peuvent réaliser ces constatations en recourant, lorsque cela est pertinent, à des photographies, au drone ou à la vidéo immersive à 360°.
Ces différentes méthodes permettent de documenter l’état des lieux et de disposer d’éléments matériels utiles en cas de contestation.