Un enjeu majeur pour les propriétaires et les administrateurs de biens
L’occupation illégale d’un bien immobilier par des squatteurs est un cauchemar redouté par de nombreux propriétaires et régies immobilières. Si le squat est souvent perçu comme une situation sans issue, il existe cependant des recours juridiques clairs et efficaces permettant de récupérer un logement occupé illégalement.
La loi du 23 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé , est venue renforcer la protection des propriétaires en durcissant les sanctions contre les squatteurs et en accélérant la procédure d’expulsion.
En tant que commissaire de justice, nous vous expliquons vos droits, les procédures légales en vigueur et les précautions à prendre pour éviter toute occupation illicite de votre bien immobilier.
1. Loi Kasbarian : un cadre légal renforcé pour protéger les propriétaires
🔹 Un durcissement des sanctions contre les squatteurs
Avec l’adoption de la loi Kasbarian du 23 juillet 2023, les sanctions à l’encontre des squatteurs ont été significativement renforcées :
✅ Introduction illégale dans un logement : désormais passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
✅ Maintien illégal dans un bien immobilier : criminalisé et réprimé plus sévèrement.
✅ Extension de la procédure accélérée : applicable aux résidences secondaires, locaux vacants et immeubles en attente de location.
📌 Avant cette loi, l’expulsion des squatteurs pouvait prendre plusieurs mois. Aujourd’hui, les propriétaires disposent d’un cadre juridique plus réactif.
2. Expulsion des squatteurs : quelles procédures appliquer ?
La procédure d’expulsion dépend du type de bien concerné et de la durée de l’occupation illégale.
✅ Cas 1 : Squat d’une résidence principale ou secondaire – Expulsion accélérée
Si votre logement est occupé illégalement, vous pouvez bénéficier de la procédure administrative accélérée, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
1️⃣ Réalisation d’un constat par le commissaire de Justice (ex Huissier de Justice) pour rapporter la preuve de la pénétration par manoeuvres, menaces, voie de fait ou contrainte
2 Dépôt d’une plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie.
2️⃣ Le commissaire de Justice (ex Huissier de Justice) rédige et adresse une requête motivée au service préfectoral dédié, accompagnée des preuves de propriété (titre de propriété, factures, attestation de domicile).
3️⃣ Décision du préfet sous 48 heures : si la demande est validée, le commissaire de Justice (ex Huissier de Justice) intervient avec les forces de l’ordre 24h après la notification de l’arrêté préfectoral quand le local d’habitation est le domicile du requérant ou 7 jours après la notification dans tous les autres cas.
⚠️ Point important : la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre – 31 mars) ne s’applique pas aux squatteurs. Ils peuvent être expulsés toute l’année.
✅ Cas 2 : Squat d’un local vacant ou en attente de location – Procédure judiciaire
Si l’occupation concerne un autre local qu’un local d’habitation ou un domicile, la procédure est plus complexe car elle nécessite l’intervention d’une décision judiciaire.
1️⃣ Établissement d’un constat d’occupation illégale par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
2️⃣ Dépôt d’une plainte pour violation de domicile ou occupation illégale.
3️⃣ Saisine du tribunal judiciaire par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice).pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
4️⃣ Exécution de l’expulsion par un commissaire de justice, assisté des forces de l’ordre si nécessaire.
⏳ Délais moyens : 3 à 12 mois, en fonction de la complexité du dossier.
⚠️ Point important : la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre – 31 mars) ne s’applique pas aux squatteurs rentrés par voie de fait si le Juge le reconnait. Ils peuvent être expulsés toute l’année à Lyon et sa région comptent de nombreux logements vacants, particulièrement exposés au risque de squat. Il est essentiel pour les régies immobilières de surveiller ces biens et d’anticiper tout risque d’occupation illicite.
3. Comment prévenir les risques de squat ?
L’anticipation est la clé pour éviter une occupation illégale et protéger un bien immobilier inoccupé.
🔒 Sécurisation des accès
- Installation de systèmes d’alarme et de vidéosurveillance.
- Renforcement des accès (portes blindées, grilles de protection).
- Coupure des compteurs d’eau et d’électricité pour dissuader une occupation prolongée.
📜 Surveiller les biens vacants
- Visites régulières par un commissaire de justice ou un administrateur de bien.
- Dépôt d’une main courante en mairie pour signaler un bien inoccupé.
- Recours à un service de gardiennage temporaire pour les immeubles en attente de location.
🏛 Recours à une gestion locative proactive
- Confier la gestion du bien à un administrateur de biens permet d’éviter les périodes de vacance prolongées.
📌 Les régies immobilières lyonnaises jouent un rôle clé à jouer dans la prévention du squat en sécurisant les logements sous gestion et en alertant rapidement les propriétaires en cas d’occupation suspecte.
4. Régies immobilières : comment accompagner vos clients face aux risques de squat ?
Les administrateurs de biens doivent se préparer à gérer les problématiques de squat en :
✅ Sensibilisant les propriétaires aux nouvelles dispositions de la loi Kasbarian.
✅ Surveillant régulièrement les biens inoccupés et signalant toute anomalie.
✅ Accompagnant les propriétaires dans les démarches judiciaires et administratives en cas d’occupation illégale.
✅ Travaillant en partenariat avec des commissaires de justice pour anticiper et gérer les contentieux.
📌 À Lyon, où la demande locative est forte et où de nombreux logements restent inoccupés entre deux mises en location, il est impératif d’adopter une approche préventive.
Conclusion : Propriétaires et régies immobilières, agissez dès maintenant !
La loi Kasbarian du 23 juillet 2023 offre des solutions plus rapides et efficaces pour lutter contre le squat. Cependant, il est essentiel d’agir rapidement et de se faire accompagner par des professionnels du droit pour garantir une expulsion dans les meilleures conditions.
📢 Vous êtes propriétaire d’un bien squatté ou une régie immobilière confrontée à cette problématique ?
📞 Contactez dès aujourd’hui un commissaire de justice pour une prise en charge rapide et efficace.
🔹 Prévention, intervention et accompagnement juridique : ne laissez pas une occupation illégale vous priver de votre bien immobilier !